OS SERVIÇOS REGISTRAIS ELETRÔNICOS IMPLEMENTADOS NO PERÍODO DE PANDEMIA E A SEGURANÇA JURÍDICA DOS DOCUMENTOS DIGITAIS
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Autora: Giovana Orru de Araujo
Revisão: Ana Carolina Cordeiro e Juliana Medeiros Jorge Feltrin
O registro da cláusula de vigência e a averbação do direito de preferência são práticas devidamente regulamentadas pela Lei de Locação (Lei nº 8.245/91), bem como pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), as quais visam garantir, respectivamente, a vigência da locação em caso de alienação do imóvel e o exercício do direito de preferência do locatário em sua aquisição.
Nesse sentido, o artigo 8º da Lei nº 8.245/91 estabelece que, se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrado junto à matrícula do imóvel, o locatário tem o direito de ser mantido no imóvel.
Assim, é certo que para obter o referido registro da cláusula de vigência e averbação do direito de preferência, se faz necessário solicitar ao Cartório de Registro de Imóveis competente a efetivação dos referidos atos, com a respectiva apresentação de requerimento de prenotação, bem como do Contrato de Locação e eventuais aditivos ao contrato e respectivos documentos pessoais dos contratantes, o que, até o início de 2020, era procedido, na maioria das serventias, mediante apresentação das vias físicas dos referidos documentos.
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Ocorre que, devido à pandemia do novo Coronavírus e a necessidade de manter o isolamento social para conter o avanço da doença, com consequente fechamento de grande parte dos Cartórios de Registro de Imóveis no Brasil, se mostrou primordial o aprimoramento da forma de atendimento, uma vez se tratar de serviço essencial, que deve ser prestado com eficiência e de forma ininterrupta.
Assim, visando a continuidade da atuação dos notários e registradores no período de pandemia, foi implementado o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), efetivado através dos Provimentos 94/2020 CNJ e 95/2020 CNJ, que dispuseram, especificamente, sobre a funcionalidade dos serviços notariais e registrais no período de quarentena, determinando que todos os Oficiais de Registro de Imóveis deveriam, a princípio até 31 de Dezembro de 2020, com prorrogação até 31 de Março de 2021 e, novamente, até 30 de junho de 2021, recepcionar os títulos nato-digitais e digitalizados encaminhados eletronicamente através das plataformas do SREI.
Salutar rememorarmos que o Sistema de Registro Eletrônico teve suas diretrizes estabelecidas pelo Provimento 47/2015, tendo sido posteriormente previsto no art. 76 da Lei 13.465/2017 e, finalmente, regulamentado pelo Provimento 89/2019, que revogou integralmente àquele disposto em 2015. Assim, ainda que os Provimentos supramencionados (94 e 95/CNJ) tenham sido publicados para atender às situações de restrição em meio a Pandemia, é perfeitamente possível vislumbrarmos os efeitos duradouros que vêm sendo enraizados neste período.
Nos mesmos moldes, outra plataforma que merece destaque – vinculada ao SREI – é o Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado (SAEC), que recepciona as solicitações eletrônicas dos usuários e direciona à serventia competente. Os serviços oferecidos por esse sistema abrangem as solicitações de registro, exame e cálculo, expedição de certidão de matrícula, visualização da matrícula on-line, e, ainda, o acompanhamento do status da solicitação, permitindo, inclusive, acesso à resposta do ofício de imóveis, como, por exemplo, a recepção de notas de exigências.
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Uma das ferramentas do SAEC que permitiu a continuidade dos serviços de registro no período de pandemia foi o e-protocolo, possibilitando o envio de documentos para o cartório competente, a fim de que seja realizado o protocolo de prenotação – documento que serve para atribuir prioridade ao título e a preferência dos direitos reais – princípio da prioridade do registro público.
Este serviço pode ser utilizado por qualquer pessoa, física ou jurídica, para encaminhar títulos que se pretende registrar, isto é, escrituras públicas, instrumentos particulares e outros, devendo estes serem acompanhados de requerimento e documentos probatórios necessários para segurança jurídica do registro.
Ressalta-se, ainda, que o manual do e-protocolo discrimina quais documentos serão aceitos pela serventia para fins de análise do título, bem como o padrão técnico de formatação que estes documentos deverão se enquadrar, sendo eles: I. Documento em formato PDF/A nato-digital[1], produzido originalmente em formato digital, e assinado digitalmente pelas partes; II. Documento em formato PDF/A digitalizado com metadados e assinado digitalmente nos termos do decreto 10.278/20; III. Documento em formato PDF confirmável eletronicamente em sites confiáveis; IV. Certidão Digital gerada em PDF/A e assinada digitalmente pelo Tabelião ou seu preposto, cujo atributo possa ser confirmado junto ao Colégio Notarial do Brasil (CENSEC).
Cumpre destacar que, além da formatação adequada dos documentos acima indicada, é necessário que todos sejam assinados com certificado digital, comprovado pelo ICP, tendo em vista que, conforme destaca a medida provisória 2.200-2/2001, a assinatura digital tem por finalidade conferir autenticidade, validade e segurança jurídica dos documentos em formato eletrônico. A referida medida provisória também autoriza a utilização de outros meios para assinar documentos eletrônicos, mas, desde que as partes concordem e aceitem como um meio válido e haja plena comprovação de autoria, autenticidade e integridade do documento.
Isto porque, segundo o Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI), a assinatura digital deverá equiparar-se à assinatura de próprio punho em um documento físico, demonstrando claramente a concordância daquele que assina o documento, por isso a necessidade de observar os requisitos mínimos para assegurar a validade jurídica do documento e a aplicação dos efeitos legais.
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Concluindo, os novos sistemas eletrônicos possibilitaram a continuidade dos serviços registrais à distância no período de pandemia, proporcionando, inclusive, maior agilidade do procedimento registral e notarial, na medida em que possibilitou a realização do registro sem que haja a movimentação dos documentos físicos até a serventia, sendo uma ferramenta facilitadora para todos, em especial a aqueles que residem fora da comarca do cartório competente.
Por fim, vê-se que os Provimentos 94/2020 CNJ e 95/2020 CNJ trouxeram, além da evidente desburocratização do registro imobiliário, nítidas e satisfatórias mudanças que já eram almejadas pela sociedade como um todo, que, por certo, anseia pela modernização e celeridade garantida em nosso ordenamento jurídico.
BIBLIOGRAFIA
CLÁPIS, Alexandre, et al. Atos eletrônicos em notas e registros. Santa Maria: Ibradim, 2020.
[1] Os documentos nato-digitais são aqueles produzidos originalmente em formato digital, enquanto os digitalizados são aqueles documentos físicos que possuem assinatura e reconhecimento de firma, atendendo aos requisitos para registro, podendo estes serem transformados em eletrônicos com a assinatura digital do responsável pelo protocolo, bem como a digitalização dos documentos físicos dentro dos padrões técnicos exigidos no art. 5º do Decreto 10.278/2020.
